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    관리형태 비교

    대한주택관리의 빈틈없이 꼼꼼한 주택관리 형태 비교 안내

    구분
    위탁관리
    자치관리
    선진국(일본)
    관리주체 관리회사(영리법인) 입주자대표회의(비영리법인)
    관리회사
    관리방향 예방관리 사후관리 예방관리
    관리상책임주체 관리회사
    회계사고시 회사 책임 보증
    - 입주자대표회의
    ☞ 입대의에서는 책임을 변상할 능력이 없어 전체 입주민에게 피해 발생
    관리회사
    재정관리 - 관리회사 + 입대의 공동명의 통장으로 관리(지출시 집행사항을 본사 에서 월별감사 → 재정사고 예방
    - 정기적 감독과 확인 소홀로 회계사고 발생 우려(전문적인 감독자 부족)
    관리회사
    조특법 취지 - 과세업종의 용역비 탈세 예방 (모든용역비 부가세 신고)
    ☞ 투명한 관리운영이 가능
    - 비영리법인으로 부가세 신고 의무가 없는 관계로 용역업체의 탈세를 방조 할 우려가 있음 탈세원천봉쇄
    관리비 부과 -1차 부과내용을 본사에서 심사후 대표회의에 심의하여 부과 함으로 공정성과 오류등을 예방함 - 대표회의의 책임하에 부과함으로 적정성 여부에 대한 판단이 애매함 관리회사 작성
    → 입대의심의
    → 부과
    위탁관리 수수료 - 관리회사의 책임관리 수수료 및 본사에서 단지 점검 및 본사직원의 일반관리비로 운영
    - 효율적인 관리를 적극 지원하기 위한 관계법령,시설,회계,관리자 정신교육등 제반 교육 비용임
    - 위탁수수료 비용 부담 없음
    - 단 전문관리업체의 기술 운영이 불가하여 시설관리 유지비용이 사실상 높아질수 있음
    - 분야별 전문교육 및 관리자 정신교육 기회 부재
    입주민이 관리
    수수료 부담

    구분
    위탁관리
    자치관리
    선진국(일본)
    직원관리 - 신분 보장과 회사 소속감 고취
    - 승진 기회부여로 업무 능률 최대화
    - 관리소에 대한 인력 지원
    - 노사문제의 해결
    - 대표회의 또는 관리소장이 채용
    ☞ 부적격 인원 인사 조치 곤란
    ☞ 직원 결원시 보충이 어려움
    ☞ 소속감 결여로 근무 나태
    ☞ 신분보장이 없어 근무의욕 저하
    - 관리소 직원
    관리회사소속
    (도급관리)
    인력확보 - 우수인력을 공개 모집하여 전문직
    다수 확보 보충
    - 우수 인력확보가 제한됨
    - 고급인력
    다수확보
    직원교육 - 직종별,직급별 전문적인 교육을
    년간 교육계획을 수립 운영함으로
    써 직원의 자질을 향상시킴
    - 교육의 범위가 한정(소장이 운영) - 본사 년중
    교육 운영
    인사교류 - 단지별 직원의 인사교류를 통해
    근무의욕 증진이 가능
    - 전배 불가 (한정된 근무지)
    직원의 근무환경 개선이 필요
    - 전배가능
    본사순회 지도교육 - 관리회사의 기술, 회계등의 전문
    인력을 단지별 순회, 지도교육 가능
    - 관리소직원의 기술력 향상 가능
    - 제한적 관리에 국한됨
    - 수시 교육
    전문화 인력구성
    및 문제해결방식
    - 관리회사 전 직원의 다양한 기술력
    을 활용하여 체계화되고 과학적인
    관리운영에 적합함
    - 다수의 사업장의 사고,사건 경험을
    토대로 분야별 회의를 통하여 사례
    별 분석에 의하여 체계적으로 문제
    점을 해결함.(균형적 관리)
    - 관리개선이 한정됨(제한된 관리) - 지속적으로
    개선사항반영

    구분
    위탁관리
    자치관리
    선진국(일본)
    시설정기점검 - 관리회사에서는 년간 관리계획에 의거하여 시설점검을 수시 점검 하고 지도 감독함으로 시설물 관리 에 만전을 다함
    - 단지별 순회 점검시 발생사항을
    타단지에 Feed Back함으로서 예상치 못한 사항을 사전 예방함 >
    - 소장의 능력 여하에따라 운영
    (비전문가<입대의>의 결정에따름으로> 효율적관리 능력 미달됨
    - 년간관리 계획수립 운영
    중장기 관리운영
    및 장비 운영
    - 전문관리회사의 중장기 계획에의거 한 시설물 관리로 아파트 입주민의 자산가치 보존을 영구히 유지가능
    - 관리업무 관련 장비 보유 및 단지
    에 수시 지원가능
    - 중장기 계획수립이 소극적임
    (대표회의 변경시마다 지속성 결여)
    - 한정된 장비로 유사시 사고처리 미흡
    - 중장기 관리 운영 및 보유
    장비 다량 확보 (회사)
    시설물 노후화
    대책
    - 아파트의 수명은 유지관리에 따라 좌우되므로 장기적인 보존을 위해 서는 전문관리업체가 장기간 관리 운영하므로 효율적인 관리가 가능 - 입주자대표회의 임원의 역량 차이가 있고 또한 장기 거주자의
    자산유지에 대한 투자가 미흡 - 소극적인 관리운영이 필연적임
    - 최소 20년의 장기 관리로 시설물 수명을 유지함